淺談合肥潔凈廠房GMP車間工程改造的報價預算
來源：www.tuanlego.cn 作者：空氣好凈化
發布時間:2021-06-01 17:43:53點擊:次
淺談合肥潔凈廠房GMP車間工程改造的報價預算——
第一節、特殊施工要求對GMP車間工程造價的影響
1.1 根據項目具體情況對造價進行分析
各個工程項目都具有自身的特點，雖然對某種類型的工程項目可以互相借鑒作為報價的參考，但是在工程報價的過程中，首先了解手頭項目的個性化特點，對于制定總體的報價思路和方向是很重要的。下面我們試從醫藥廠擴建項目的建設規模、施工組織設計及施工工藝三個方面分析工程造價所受到的影響， 從工程體量上看，醫藥廠的擴建受其用地和原有建筑層高的限制，規模相對于其他的項目來說是比較小的，使得實際發生的成本均大于其他類似工程。例如由于建設規模較小，但是材料種類齊全但用量較少，使得采購的難度增大，而且無法通過數量優勢獲得低價供應。由于潔凈施工要求，所有的主要材料都要送審，但是對于采購數量只有幾個的產品，廠家和供應商一般是不愿意提供樣品和降價的。因此在考慮采購成本的時候不應該將其他大項目使用過的材料價格直接套用，還需要按照投標程序對材料挨個進行詢價。再看施工組織設計，本工程結構為檐高小于13米的兩層或單層建筑，為保障混凝土澆筑的外觀，要求采用全新的模板，在整個結構實施階段，模板無法周轉，因此屬于一次性投入。
本工程的混凝土成本的問題則是因為受施工步驟和泵送方式制約，分部位澆筑混凝土時，多數時候澆筑量很小，經常出現單次打灰量不足20立方，甚至還有僅僅打五六方的情況，商混供應商基本不愿意按照方量結算機械費用。汽車泵如果按臺班計算，施工成本就會上升。 說到施工工藝，裝修細部做法對成本增加的影響也是一個不容忽視的內容。例如在有潔凈等級要求的房間中，為避免灰塵的積聚，墻地面的交角做成弧形凹角便于清潔。因此踢腳的材質一般和對應的地面材質是一致的，并且形成無縫的接合。這種弧形凹角要在面層下面選用環保材質做抵抗變形和壓力的襯墊層，因此報價不能簡單地理解為地面裝飾單價+踢腳飾面單價。如果地面和踢腳是分開報價，那么在踢腳的單價中就要加上做成弧形部位墊層的費用。而這部分的費用往往比面層的價格還高。
由此可見，在投標報價中針對項目的具體情況，應該進行異于常規的特點分析，以保證報價的準確性和有效性。
1.2 GMP要求對土建報價的影響
我們在拿到一個藥廠的潔凈廠房工程時，出現最多的詞匯就是GMP，何謂GMP(GMP)是世界各國對藥品生產全過程監督管理普遍采用的法定技術規范。我國80年代初引進了GMP概念，并于1988年由衛生部頒布了第一個GMP，1992年衛生部組織進行了修訂，逐步開始在藥品生產中實施。GMP的內容包括：人員、廠房、設備、衛生條件、起始原料、生產操作、包裝和貼簽、質量控制系統、自我檢查、銷售記錄、用戶意見和不良反應報告等方面的要求。對于施工單位，響應業主招標文件對GMP要求的滿足，就是在硬件方面提供符合要求的環境、廠房、設備。GMP對施工承包商的要求多為機電暖通空調的內容，但是對土建的裝飾工程也有一定區別于其他類型項目的地方，主要需要注意的是裝修細節和材料。裝修細節如前文提到的室內陰角的處理方法外，還有類似于例如窗簾的選擇，全部采用戶外的電動百葉窗簾，也可減少灰塵在室內的積聚。外裝的窗簾價格顯然是遠高于內裝式的，投標的時候一定要明確這樣的區別。
其次，必須了解GMP檢測標準對建筑材料，尤其是裝修材料產品性能及化學組成的要求。對潔凈室系統來說，由于材料不符合無塵要求所導致的GMP檢驗無法通過，則整個建設就會功虧一簣，因此，在報價中，對于常規材料，也需要去了解材料的特性和使用方式，在各種材料品牌中選擇價廉但是滿足施工要求的材料。切忌單純理解為按照常規做法就不會有問題。例如室內乳膠漆，如果其揮發的氣味過大，則會直接影響室內氣體檢測的通過，繼而推遲業主的投入使用時間。由此帶來的經濟損失是無法估量的。
第二節. 如何考慮潔凈區改造工程措施費
對于改擴建工程的報價，措施費的估算是重點，也是難點。對于新建工程，措施費用一般按照定額標準或是經驗值，根據工程規模、位置，以一個相對固定的比率乘以建筑面積所得。但是潔凈室改造項目的工程措施費計算要復雜得多，如果考慮得不周全，那么“直接費賺來的還不夠措施費賠的”。潔凈室改造的措施費，可以劃分成兩塊，一是保持潔凈，二是實施改造。我們在此又不能把這兩項割裂開來分別計算措施費的投入，因為其潔凈要求，使得改造的過程中除了采取保護原有建筑和設施的措施外，還要滿足控制揚塵的目的。改造就不可避免地要對原有環境進行破壞和污染，解決這一對矛盾，是計算措施費用投入重點考慮的問題。
2.1 HSE費用。
2.1.1潔凈區的改造施工，首先要考慮在進入現場人員的勞動保護裝備上，除去常規的工作服安全帽鋼板鞋安全帶手套，需要配備的還有潔凈服、面具、口罩、頭套、鞋套、護目鏡等。而且鞋套、口罩等都屬于一次性用品，而且改造的全過程中都要使用，投標人對勞保用品的費用測算應多加考慮。
2.1.2改造施工區域一般緊靠業主的生產辦公區域，局部位置甚至是連通的，因此在安全、消防保衛、廠區場容衛生等方面都必須達到與工廠GMP標準一致的要求，才能在施工的同時，盡量減少對工廠生產秩序的影響。因此對垃圾的及時清運，工地的圍擋，材料的堆放，以及裸露土壤的覆蓋等等，都要努力讓廠區人員忽略有建筑工作正進行的可能。
2.1.3處于環境保護目的，已經投入使用的工廠的工程現場不允許留宿和烹飪，對于建筑工地來說，這一要求無疑大大增加了施工方的措施費用投入，投標人必須考慮二場地租賃費用以及交通費用，同時因為無法留設值班人員，還應增加現場保安的投入。
2.1.4 水電費用。水電費用的測算一直是投標中比較難以把握的單項。改造項目的水電消耗，除了正常的施工用具用電，建筑保養維護和清潔等，在降塵和吸塵措施上用水用電量將帶來費用不少的增加。這也是進行報價時應考慮的問題。
2.2 改造保護措施費用
拆改工作，牽涉的范圍包括原有結構的切割、開洞、拆除、加固，原有裝飾的拆除、翻新，管道改線，更換設備等等內容。普通的改造項目中工人們拎著榔頭對混凝土或磚墻一頓狂砸的現象在潔凈區改造工程中是被禁止的。工人必須使用高效的切割或破碎工具，盡可能減少揚塵和噪音。如果在原有建筑內部改造，則在施工之前先要采用泡沫彩鋼板等材料將要施工的區域和其他公共空間完全封閉隔離才能開始進行破除，這樣就在改造工作中增加了設置隔斷和工作完成后的隔斷拆除工作。同時，在拆改工程中，需要增加幾個工人不斷對室內進行噴水降塵、大功率吸塵器吸塵和垃圾的迅速清理。
在機電工程拆改的過程中，除了需要對吊頂及隔墻拆除的，還要做好原有墻面及地面的保護，一般采取的保護措施是墻面覆蓋塑料薄膜或彩條布，地面先鋪塑料薄膜后滿鋪模板保護。室內有儀器設備或是家具的，還要做防護架遮擋。所有的這些保護措施，都將產生一筆不小的費用。
第三節.針對潔凈室改造項目的報價策略
對于投標報價的策略性問題，具體到不同的合同形式和房屋結構形式，會有所區別，根據工程實施和投標的實踐經驗，我對潔凈室改擴建項目得出以下的一些體會。
3.1重視招標文件和答疑。
在前期的工程中曾經出現過報價人員忽視業主下發的各類補遺或是答疑文件，使得合同中對工作的說明和報價涵蓋內容不符合，最終導致項目經營蒙受損失的情況。因此，筆者特別強調對業主招標文件的了解。作為報價人員，首先必須通讀業主所有與自身專業有關的技術規范、產品要求說明書及圖紙。進行潔凈廠房建設的業主，一般會提供相應的一些技術標準和規范，由于GMP概念引入中國的時間不長，這些規范多為參照國外成熟條件的資料，一般為英文，因此在一些專業詞匯上可能會對投標人員對招標文件的理解造成一定的困難。可以說，對報價人而言投標此類工程的工作量要更大一些，而且對技術規范的理解應基于一定的現場實際經驗。但是在投標過程中，還應采取各種方式和途徑針對不同的項目特點對業主的意圖進行全方位的了解，從而保證直接費和措施費價格的合理水平，在保障工程的中標的同時又要保證在工程實施階段的順利實施。
3.2 針對業主關注的重點進行報價傾斜。
對于業主關注的重點專業或分項工程，可以采取報價傾斜的手段，滿足業主的潛在要求的同時也定出理想單價。潔凈廠房的改造，重點和難點是機電工程的暖通系統施工，而對造價產生最大影響的也是HVAC工程。由于專業的關系，本文無法對其進行深入討論，僅從總承包項目的報價策略上看，區別于普通的新建工程，由于HVAC對潔凈廠房的重要性，投資人必然會將關注的重點放在該專業上。選擇質優的產品，安裝方案的合理有效性，以及施工人的類似項目經驗都是爭取標的之有利條件。正是因為這樣，在報價時，如果總價確定的條件下，單價稍微向重點專業傾斜，業主不會覺得有失公平。當然，并不能為了抬高單價而向業主承諾難以實現的服務，這樣只會給實施階段帶來不小的麻煩。但是同樣屬于業主重視的單項，有經驗的業主會在招標階段甚至清單中指定材料或是生產商。尤其是對于業主曾經使用過的材料或合作過的分包商，由于價格可能比較透明，則不適合在報價時加入過多的利潤點。同時，根據供貨商和分包商的營銷策略，在報價階段都會抬高價格，待總包中標后采購時作適當價格讓步，因此可以將這些單項的利潤點調至投標預算的平均利潤點以下。但是需要注意的是反復與分供商核實工作范圍，材料規格和工藝。
3.3巧用不平衡報價。
不平衡報價法是指一個工程項目的投標報價，在總價基本確定后，如何調整內部各個項目的報價，以期既不提高總價，不影響中標，又能在結算時得到更理想的經濟效益。常見的不平衡報價法有：
3.3.1能夠早日收回資金的項目，如前期措施費、基礎工程、土石方工程等可以報得較高，以利資金周轉，后期工程項目如設備安裝、裝飾工程等的報價可適當降低；
3.3.2經過工程量核算，預計今后工程量會增加的項目，單價適當提高，這樣在最終結算時可多賺錢，而將工程量有可能減少的項目單價降低，工程結算時損失不大。但是，這兩種情況要統籌考慮，即對于清單工程量有錯誤的早期工程，如果工程量不可能完成而有可能降低的項目，則不能盲目抬高單價，要具體分析后再定；
3.3.3設計圖紙不明確，估計修改后工程量要增加的，可以提高單價，有些人認為工程內容說不清楚的，則可以降低一些單價；但是我們的做法是，對于潔凈廠房改造的工程，內容不明確的項，單價只能往大值上靠。因為如果不甚了解工作包含了哪些內容便出價，如果業主在其他招標文件中不起眼的位置提及該項工作，則給承包上帶來的損失是難以估量的。
3.3.4在議標時，投標人一般都要壓低標價。按照理論而言，應該首先壓低那些工程小的單價，這樣即使壓低了很多單價，總的標價也不會降低很多，而給招標人的感覺卻是工程量清單上的單價大幅度下降，投標人頗有讓利的誠意；但是業主在標價評審時，往往也會采取反不平衡報價的措施，他們會在工程量較大的項上關注其價格，如果各個單項中的總金額所占的合同總價比例權重都很大，那么業主會尤其關注裝修材料的單價。例如醫藥廠綜合擴建項目，業主對土建專業關注最多的分項是地面裝飾和涂料。因此在出標之前，可將預計業主會重點殺價的單項價格稍微調高，議標時再按原報價意圖調整回來，業主一旦在其關注的大項上有殺價成功的感覺，往往會忽略另一些潛在的高報價項目。
3.3.5在其它項目費中要報工日單價和機械臺班單價，可以高些，以便在日后招標人用工或使用機械時可多盈利。則對于其它項目中的工程量要具體分析，是否報高價，高多少有一個限度，不然會抬高總報價。例如設備安裝工程，由于清單中的單價是包括了吊裝費用的，但是可向業主提交關于零星用工的小時單價和吊車臺班單價表，由于價格分析表不計算總價，在業主變更或增加項目時，報價參考依據就是計日工單價和機械臺班單價表。雖然不平衡報價對投標人可以降低一定的風險，但報價必須要建立在對工程量清單表中的工程量風險仔細核對的基礎上，特別是對于降低單價的項目，如工程量一旦增多，將造成投標人的重大損失，同時一定要控制在合理幅度內，一般控制在10%以內，以免引起招標人反對，甚至導致個別清單項報價不合理而廢標。如果不注意這一點，有時招標人會挑選出報價過高項目，要求投標人進行單價分析，而圍繞單價分析中過高的內容壓價，甚至摘取掉價高的單項另行發包，以致投標人得不償失。
3.4價格的統一連貫性
由于公司奉行的“大市場、大業主、大項目”的原則，在投標報價中，在追求利潤的前提下，要兼顧與業主的長期合作關系。例如醫藥保健的5B/6A擴建和馬上將進行施工的綜合擴建項目，雖然合同形式不同，前者為固定總價，后者為固定單價合同，但是在新項目的投標中，我們必須做到一個價格的統一連貫性。了解什么分部分項工程在同一個業主的其他工程中出現過，當時的報價水平如何，是否在新報價中應與原價保持一致，或者如果出現價格調整情況，應提供給業主合理的解釋和價格需要調整的證明文件。這樣一些細微的工作，對于投標人來說，其實只是利用公司資源的舉手之勞，多占用一點時間，但是會帶給評標的業主良好的印象，無形之中為中標增加了分值。
3.5 重測算，輕定額
盡管工程量清單報價的形式已經在國內的工程招投標中實施了一段時間，但是國內項目還是習慣于借助定額進行組價。對于多數估算人員來說，定額在某種意義上是投標的基本參照。但是類似于醫藥廠擴建工程這樣的項目，定額的人材機消耗量基本已經起不到參考作用了。因此，在這類工程的損耗計算，通過自身測算和咨詢有工程經驗的供應商或專業分包商比單純依靠定額要更準確一些。因為對工程的認識偏差或是疏漏，就會使得報價遠低于將要發生的成本，為公司帶來損失。定額中對于材料的損耗基于一般建筑所測定推算的平均值。建筑物形式不同，對同樣的工藝下的材料損耗取值是不一樣的。例如我們知道廠家生產輕鋼龍骨石膏板的龍骨尺寸是3米，但是廠區建筑的層高一般不是3的整倍數，加上搭接等因素，損耗率會大于定額中的數據，材料的數量越少，損耗越大。同樣，對于吊頂板材，由于房間分隔因素，例如廠房的辦公室、更衣間的房間分隔很多，面積也較小，加上室內通風口、燈具和空調的設施，板材切割較多，也是造成損耗大的因素。
第四節.規避風險，爭取利潤空間
項目投標的報價不可避免地帶有風險，報價人員只能根據各種分析和經驗預盼項目潛在風險，作出防范措施。
4.1查找招標文件的矛盾之處。
在很多時候，由于設計師之間或是設計與業主之間的溝通不足和疏漏，招標文件出現不一致的情況是經常發生的。建筑和結構圖上的說明不一致，清單和圖紙說明有異，或是設計圖紙違背規范或是技術指標，在有限的投標期限內，是不可能全部被查找出來的。這個時候一定要請業主明確其所有文件的解釋優先權，然后投標人員根據其排位順序依次去對報價進行檢查核實，確保報價是基于最有限解釋工作內容的文件精神所得出的，以免價格的謬誤。
4.2 檢查單項中隱含的輔助工作。
例如建筑室內打膠。一般情況下，清單不會單獨給出需要進行轉角部位打膠的單項和數量，這些費用經常被視為隱含在某一項工作的單價或是措施報價中。一般項目的投標人對于這項工作由于考慮費用的數額不多，一般也不進行單獨計算。但是在外資項目中，由于所有的建筑材料都會盡量選擇國際知名品牌，哪怕是輔材或是非大宗材料，其價格都不菲。再比如戶外百葉窗簾的安裝，還應考慮到清潔和對窗簾進行防雨遮蔽的需要，增加擋雨板的價格。因此在填報單價的時候一定要注意是否遺漏計算了某些輔助工作。
4.3以整體全局觀審閱圖紙文件。
由于外方業主會聘請一些外方設計或是企業自身有設計部門，其設計思維和理念有許多與國內不同的地方。例如在專業的劃分上，我們習慣于把雨落管歸為給排水工程范圍，這項工作卻是出現在土建專業的清單里。還有一種情況是，一般在國內屬于機電的預留預埋工程的套管敷設和防火封堵，這些設計說明卻出現在建筑圖和結構圖中，在機電專業的圖紙里沒有只字片語更沒有圖示，因為業主的理解這些工作應該由土建施工單位完成。由此可能出現的情況是，土建專業的投標人員認為這是機電內容，沒有引起注意，但是機電投標人員因為沒有在圖紙中發現相關內容，而漏掉報價。
4.4 對于進口貨物的考慮。
潔凈室系統各項技術由于國外產品較為成熟，一般的業主均或多或少會選用進口產品，那么在報價時需要考慮的就不僅是材料的市場價格問題了，還有進口途徑，是否商檢，費用計算，匯率風險，進口周期對工程進度的影響等等。如果在投標階段僅僅關注價格，忽略以上所說的因素，就很有可能出現實際采購價格高于投標報價預測水平的情況。
4.5分析業主的變更可能。
如果承接一個沒有類似經驗的項目的話，做這一步是很困難的。這要求報價人員了解設計規范或是業主的慣性做法。例如改造工程難免要拆除一些門窗或是打通一條走廊，那么在防火分區的要求下，某建筑區段是否需要設置或取消防火門，可能會在今后的施工中出現變更。如果發現潛在變更對承包商是有利的，則可以上調類似項目的單價，反之則壓低單價。
關于潔凈廠房改擴建投標報價的策略和方法，由于經驗和能力的所限，以上只是一些個人的見解。隨著電子醫藥食品等工業的發展和GMP標準的不斷深入推廣，在今后的工程實踐中，將會有更多類似的工程進入建筑發包市場。通過公司合約采購平臺的數據積累和經驗總結，將為今后類似工程的投標奠定基礎及和提供數據支持。安徽空氣好凈化工程有限公司是一家專注無塵車間、GMP車間、無菌車間、潔凈實驗室、醫療手術室等凈化工程潔凈室系統研發、設計、施工、升級、售后為一體的凈化工程全案解決方案服務商。